相続税申告で用いられる土地評価方式

相続や贈与で取得した土地は財産評価基本通達に従って評価します。国税庁のタックスアンサーでは、評価方法として「路線価方式」と「倍率方式」の2種類を示しています。どちらを用いるかは、土地の所在地域や地目によって決まり、評価額の算出方法も異なります。

路線価方式（都市部など路線価地域）

• 適用地域 – 国税庁が路線価を定めている市街地の宅地等が対象です。路線価図で1㎡当たりの価額（千円単位）が示されます。
• 計算の流れ – 基本式は「路線価 × 各種補正率 × 土地の面積」です。奥行きの長さや形が標準地と異なる場合は奥行価格補正率・側方路線影響加算率などを用いて補正します。形状や角地等の補正率をかけた後、土地の面積を乗じて評価額を求めます。
• 特徴 – 路線価方式は道路ごとに市場実勢を反映した価額が設定されているため、精度が高い反面、土地の形状や利用状況による調整が必要となります。市街地農地等の場合も、宅地としての評価に調整を加えた「宅地比準方式」により計算します。

倍率方式（路線価のない倍率地域）

• 適用地域 – 路線価が定められていない郊外の田畑・山林など「倍率地域」の土地を評価するための方法です。この地域では路線価が存在しないため、固定資産税評価額を基礎に評価します。
• 計算の流れ – 基本式は「固定資産税評価額 × 評価倍率」です。固定資産税評価額は毎年の固定資産税通知書に記載されている額で、国税庁の評価倍率表から該当地区の倍率を調べて掛け算します。面積を掛ける必要はありません。
• 特徴 – 倍率方式は計算が簡単で、路線価が整備されていない地域でも評価額を求められますが、固定資産税評価額自体が市価より低いケースもあり、評価倍率も地域によってばらつきがあります。農地や山林の中でも宅地開発が可能な土地は「宅地比準方式」で評価するなど、比準評価が必要な場合があります。

要約

まとめ：路線価方式は路線価が整備された市街地の宅地等を対象とし、路線価に補正率と面積を乗じて評価額を計算します。倍率方式は路線価が定められていない郊外の土地を対象とし、固定資産税評価額に地域ごとに定められた倍率を掛けて評価する方法です。どちらの方式を用いるかは、土地が位置する地域と地目によって決まります。