不動産所得は、事業的規模でなくても65万円控除を受けられるか

結論

原則として、不動産貸付けが事業的規模でなければ、不動産所得だけで65万円の青色申告特別控除を受けることはできません。この場合の控除額は最高10万円です。

ただし、同じ納税者が別に「事業所得を生ずべき事業」を営んでいる場合には、不動産貸付けが事業的規模でなくても、その不動産所得から最高65万円を控除できる可能性があります。

不動産の貸付けによる所得は、規模の大小を問わず、原則として不動産所得です。

また、青色申告特別控除は、不動産所得・事業所得などから一定額を控除する制度です。そのため、

青色申告を選択し、複式簿記で記帳し、e-Taxで申告すれば、規模にかかわらず65万円控除を受けられるのではないか

とも考えられます。

実際、65万円控除の技術的要件は、おおむね次のとおりです。

しかし、これらは65万円控除の必要条件ではあっても、それだけで十分ではありません。

55万円控除の要件として、租税特別措置法は、納税者が「不動産所得または事業所得を生ずべき事業を営んでいること」を求めています。

そして65万円控除は、55万円控除の要件を満たしたうえで、さらにe-Tax等の要件を満たす制度です。

したがって、不動産貸付けだけを行っている人については、貸付けが「事業的規模」に達していなければ、そもそも55万円控除の入口となる事業要件を満たしません。

建物貸付けについては、一般に次の「5棟10室基準」が目安となります。

貸付形態	事業的規模の目安
独立家屋	おおむね5棟以上
アパート・貸間	独立した室数がおおむね10室以上

もっとも、これは絶対的な基準ではありません。賃料収入、管理状況、人的・物的設備などを総合し、社会通念上「事業」といえる場合には、5棟10室未満でも事業的規模と認められる余地があります。

しかし、事業的規模に当たらない場合には、複式簿記やe-Taxを採用していても、不動産所得だけなら控除額は最高10万円です。国税庁「事業としての不動産貸付けとそれ以外の区分」

ここに重要な例外があります。

例えば、次のような人です。

この人は、不動産貸付けについては「不動産所得を生ずべき事業」を営んでいません。しかし、別に「事業所得を生ずべき事業」を営んでいます。

そのため、55万円・65万円控除の人的要件を満たし、非事業的規模の不動産所得100万円から最高65万円を控除できます。事業所得が赤字であっても、事業そのものを営んでいる限り、この結論は変わりません。

国税庁も、業務的規模の不動産所得と赤字の事業所得がある事例について、所定の要件を満たせば最大65万円控除が可能と回答しています。国税庁「業務的規模の不動産所得と赤字の事業所得がある場合」

控除は原則として、次の順序で行われます。

なお、控除額は、控除前の黒字の不動産所得・事業所得の合計額が上限です。所得が40万円なら、実際の控除額も40万円までとなります。

したがって、正確な命題は次のとおりです。

不動産貸付けだけを行っている場合、事業的規模でなければ65万円控除は受けられず、原則として最高10万円となる。
ただし、別に事業所得を生ずべき事業を営み、複式簿記・期限内申告・e-Tax等の要件を満たせば、事業的規模でない不動産所得からも最高65万円を控除できる。

つまり、65万円控除を左右するのは、単に「不動産所得があるか」ではなく、納税者が不動産所得または事業所得を生ずべき事業を一つでも営んでいるかという点です。国税庁「青色申告特別控除」