3,000万円の収益物件を法人が購入する場合の付随費用

以下は、法人が中古の一棟アパート等を購入するケースの概算です。

※実際の税額は売買価格ではなく、固定資産税評価額や契約上の土地・建物割合によって変わります。

取得時の付随費用

おおむね250万～350万円程度です。

したがって、3,000万円の物件を購入する場合、必要資金は次のように見るのが安全です。

物件価格3,000万円＋付随費用250万～350万円
＝総投資額約3,250万～3,350万円

借入条件や修繕の有無によっては、3,500万円近くまで見ておく必要があります。

一般的な中古物件として計算すると、次のようになります。

土地売買による所有権移転登記の軽減税率が適用される前提です。法人の収益物件は、個人の自己居住用住宅に認められる住宅用家屋の軽減を原則として利用できません。

不動産取得税は購入価格ではなく、原則として固定資産税評価額を基礎に計算します。

宅地等について課税標準を2分の1とする特例が適用される前提です。

1,050万円×1/2×3％＝15万7,500円

居住用の家屋として3％で計算します。

900万円×3％＝27万円

したがって、

15万7,500円＋27万円＝42万7,500円

となります。土地の課税標準2分の1措置や住宅の税率については、2027年3月31日までの適用内容が案内されています。(tax.metro.tokyo.lg.jp)

なお、一定の新築賃貸住宅などでは建物の控除や土地の減額が受けられ、税額が大きく下がることがあります。

3,000万円の紙の売買契約書なら、軽減後の印紙税は1万円です。軽減措置は2027年3月31日までの契約書が対象です。電子契約の場合、通常は印紙税がかかりません。(nta.go.jp)

借入契約を紙で締結する場合は、2,400万円の金銭消費貸借契約書について、通常は別途2万円程度の印紙税が発生します。

売主	土地	建物
個人など事業者でない者	消費税なし	消費税なし
課税事業者	非課税	原則として消費税あり

土地の譲渡は消費税非課税ですが、課税事業者が売却する建物には消費税が含まれます。(nta.go.jp)

ただし、居住用賃貸物件の家賃収入は原則非課税です。(nta.go.jp)

そのため、法人が課税事業者であっても、居住用賃貸建物の購入に含まれる消費税は、原則として仕入税額控除できません。特に税抜1,000万円以上の居住用賃貸建物には、仕入税額控除を制限する規定があります。(nta.go.jp)

一方、店舗・事務所・倉庫などの課税賃貸物件であれば、課税売上割合等に応じて建物や仲介手数料の消費税を控除できる可能性があります。

固定資産税・都市計画税は、売買時には売主と日割り精算することが一般的ですが、その精算金は税金そのものではなく、売買代金の一部として処理する点にも注意が必要です。

付随費用の全額を、購入年度に一括して損金にできるわけではありません。

仲介手数料は、土地・建物それぞれの取得価額に配分するのが基本です。(nta.go.jp)

結論として、3,000万円の収益物件なら、税金・仲介手数料・融資費用を含めて物件価格の8～12％、すなわち約250万～350万円を付随費用として見込むのが現実的です。さらに購入直後の修繕費と空室期間に備え、別途100万～200万円程度の運転資金を確保しておくと安全です。