結論
土地・建物を自己所有していれば、賃料負担が小さく、土地建物を本部が用意する契約より採算分岐点を下げられる可能性があります。したがって、
土地建物を自前で用意でき、かつ立地がよければ、コンビニ経営は十分に成り立ち得る
という見方には合理性があります。
しかし、自己所有地だから成功するのではありません。固定資産税、建物の建築・修繕費、設備更新費、借入金利に加え、その土地を貸した場合に得られた賃料という「機会費用」もあります。しかも、コンビニは全国に約5万6千店あり、既に高密度で配置されています。日本フランチャイズチェーン協会の統計
したがって、現代の「良い立地」とは、単に人や車が多い場所ではありません。
十分な需要がありながら、その需要を既存店が取り切れておらず、しかも人材・物流・駐車場を低コストで確保できる場所
こそが、真にコンビニに適した立地です。
正――人や車が多い場所が良い立地である
伝統的な立地論では、コンビニの売上はおおむね次の要素で決まります。
したがって、まず必要なのは「潜在顧客の量」です。
1．住宅地なら、徒歩圏内に継続的な需要があること
適しているのは、次のような地域です。
- 単身世帯、共働き世帯、高齢者世帯が多い
- 新築住宅や集合住宅が増えている
- スーパーまで遠い
- 夜間でも一定の人口が残る
- 弁当、総菜、飲料、日用品、宅配便などの需要がある
単なる人口密度だけでは不十分です。昼間人口が多くても夜間には無人になる場所、逆に夜間人口は多くても住民がほとんど自動車で大型スーパーへ行く場所では、期待したほど来店されません。
2．ロードサイドなら、交通量より「入りやすさ」が重要である
自動車交通量が多くても、次のような土地は弱い立地です。
- 中央分離帯があり、反対車線から入れない
- 右折入庫・右折出庫が難しい
- 交差点を通過した後に店舗がある
- 間口が狭い
- 駐車場への進入経路が分かりにくい
- 駐車台数が少ない
- 大型車が転回できない
- 朝夕に道路が渋滞し、出庫できない
郊外型コンビニでは、「前面道路を何台通るか」よりも、
で考えるべきです。
例えば、1日2万台が通っても進入しにくい土地より、1日1万台でも信号交差点の手前にあり、両方向から入りやすい土地の方が優れていることがあります。
ローソンの出店ガイドラインでも、郊外ロードサイド型について広い敷地と十分な間口が示されており、面積だけでなく車両動線が重視されていることが分かります。ローソン「出店ガイドライン」
3．駅前・オフィス立地なら、通行人の「滞留」が必要である
駅の乗降客が多くても、通行人が店舗前を素早く通過するだけでは売上につながりません。
有力なのは、次のような場所です。
- 駅改札から住宅地・学校・職場への必須動線上
- バス・タクシーの待ち時間が生じる
- 昼食を購入できる競合店が少ない
- 病院、学校、工場、物流施設などに隣接する
- 朝・昼・夕・深夜の複数時間帯に需要がある
重要なのは「人がいること」ではなく、買物の必要が生じる場所にいることです。
反――良く見える立地ほど競争と費用が大きい
ところが、ここに矛盾があります。
誰が見ても良い立地には、既にコンビニ、スーパー、ドラッグストア、飲食店が出店しています。つまり、
需要が大きい場所ほど競争も激しい
のです。
1．人口や交通量を競合店と分け合うことになる
商圏人口が多くても、近隣に競合店が3店あれば、1店当たりの需要は薄くなります。さらに現代では、競合相手はコンビニだけではありません。
- ドラッグストア
- 小型スーパー
- ディスカウントストア
- 牛丼・弁当・ファストフード店
- 自動販売機
- ネットスーパーや即時配送
特にドラッグストアは、飲料、菓子、冷凍食品、日用品をコンビニより安く販売するため、郊外住宅地では強力な代替店になります。
したがって、競合調査は「半径500メートル以内のコンビニ数」だけでなく、顧客の用事を代替する全業態を調べる必要があります。
2．本部による近隣出店の可能性もある
出店時に競合が少なくても、売上が好調なら周辺に他チェーン、場合によっては同一チェーンが出店する可能性があります。
開業時の競合状態だけを前提に、15年程度の建物投資を回収しようとするのは危険です。必要なのは、
近隣にもう1店舗できても黒字を維持できるか
というストレステストです。
3．売上の多い立地が利益の多い立地とは限らない
駅前店は日販が高くても、次の費用が増えます。
- 賃金水準
- 求人広告費
- 深夜勤務者の確保費用
- 商品補充の作業量
- 万引き・廃棄ロス
- 駐車場や搬入スペースの制約
逆に、自己所有の郊外地なら日販が多少低くても、賃料負担がなく、家族経営や安定した従業員配置ができれば、手残りが多くなる場合があります。
ただし、FC契約では売上総利益を基礎としてロイヤルティを算定する方式が多く、廃棄ロスが加盟店負担に重く作用する場合があります。したがって、「売上がある」だけでなく、「廃棄を抑えて粗利益を残せる需要」であることが重要です。公正取引委員会「コンビニエンスストア本部と加盟店との取引等に関する実態調査」
4．土地建物の自己所有にも費用がある
自己所有なら賃料がゼロになる、とは厳密にはいえません。
- 建築費
- 借入金利
- 固定資産税
- 火災・地震保険
- 外壁、屋根、空調、冷蔵設備などの更新
- 閉店時の原状回復・解体費
- 他者に貸した場合に得られたはずの賃料
これらを考慮すると、
となります。
土地建物が自前であることは強みですが、「ただで使える土地」と考えると投資判断を誤ります。
合――良い立地とは「未充足需要を長期間捕捉できる地点」である
正と反を統合すると、現代のコンビニ立地は、次の五つの条件で判断すべきです。
1．需要が多いことではなく、需要に「空白」があること
最も有望なのは、人口が最大の場所ではなく、次のような需給のずれがある場所です。
- 新興住宅地で、人口増加に店舗整備が追いついていない
- 工業団地・物流施設が新設された
- 病院、学校、介護施設、ホテルなどができた
- 既存スーパーが撤退した
- 幹線道路が新設・延伸された
- 駅やバス路線の利用者動線が変わった
- 宅配便、ATM、公共料金収納などの生活サービスが不足している
すでに完成された繁華街より、需要が発生し始めた地域の方が、未充足需要を先に確保できます。
2．顧客の動線を横切るのではなく、動線上にあること
良い店舗は「近くにある店」ではなく、「避けて通れない店」です。
郊外なら、
- 住宅地から幹線道路へ出る交差点
- 駅・工業団地へ向かう通勤方向側
- 橋、踏切、インターチェンジなど動線が収束する場所
- 右左折しやすい信号交差点の手前
が有力です。
同じ道路沿いでも、朝の通勤客を狙うなら市街地へ向かう側、夕食需要を狙うなら住宅地へ帰る側が有利になります。
3．一つではなく、複数の需要源が重なること
単一需要に依存する立地は脆弱です。
例えば、オフィス客だけに依存すると休日が弱く、学校だけに依存すると長期休暇中に売上が落ちます。理想は、次のような需要の重なりです。
| 時間帯 | 主な需要 |
|---|---|
| 早朝 | 通勤者、建設・物流関係者 |
| 昼間 | 会社員、学生、病院利用者 |
| 夕方 | 帰宅者、主婦・主夫、学生 |
| 深夜 | 物流、交代勤務、近隣住民 |
| 土日 | 住民、行楽客、幹線道路利用者 |
朝・昼・夜、平日・休日の需要が補完し合う場所ほど、売上が安定します。
4．顧客だけでなく、働き手を確保できること
現在のコンビニでは、売上より先に人手が経営の上限になることがあります。
- 徒歩・自転車で通える住宅地が近い
- 高校、大学、専門学校がある
- 外国人住民を含む労働供給がある
- 深夜勤務者が安全に通勤できる
- オーナー家族が穴を埋め続けなくても運営できる
という条件が必要です。
「客は多いが働く人がいない場所」は、立地として完成していません。現代の立地調査では、商圏調査と同時に「採用圏調査」を行うべきです。
5．将来の変化に耐えられること
コンビニ建物は一度建てれば簡単には移動できません。現在の人口だけでなく、10～15年先を見ます。
- 将来人口と世帯数
- 周辺の開発・区画整理計画
- 道路の新設、拡幅、中央分離帯設置
- 大型商業施設の出店計画
- 競合店を建てられる空き地
- 洪水・内水・地震などの災害リスク
- 用途地域、開発許可、屋外広告物規制
- 閉店後に他業態へ転用できる建物か
特に郊外型都市では、住宅開発、幹線道路、物流施設が需要を生む一方、渋滞、競合出店、浸水リスクも同時に評価する必要があります。
立地判断の優先順位
候補地を見る場合は、次の順で評価するのが合理的です。
| 優先度 | 判断項目 | 主な確認内容 |
|---|---|---|
| 1 | 未充足需要 | 周辺住民・就業者数、競合店、スーパーとの距離 |
| 2 | 実際の動線 | 通勤方向、交差点、右左折、歩行者の流れ |
| 3 | 視認性・進入性 | 間口、看板、駐車場、中央分離帯 |
| 4 | 時間帯の分散 | 朝昼夜、平日休日それぞれの需要 |
| 5 | 人材確保 | 求人相場、通勤圏、深夜要員 |
| 6 | 物流・運営 | 搬入口、配送車、廃棄物置場、除雪・浸水 |
| 7 | 将来性 | 人口予測、道路計画、競合出店余地 |
| 8 | 撤退可能性 | 転貸、他業態転用、解体費、土地の再利用 |
出店前に行うべき実地調査
本部の売上予測だけでなく、オーナー自身が最低でも次を確認すべきです。
- 平日・休日それぞれの朝、昼、夕、深夜に現地を見る
- 前面道路の交通量を方向別に数える
- 駐車場への入庫率を見る
- 競合店のレジ客数を時間帯別に観察する
- 競合店の弁当・おにぎりの売れ残りを見る
- 周辺の求人時給と応募状況を調べる
- 住民、工場、病院などの勤務交代時間を確認する
- 豪雨時の冠水状況を確認する
- 近隣の空き地と出店可能性を調べる
- 悲観的な日販でも資金が残るか試算する
本部は詳細な立地調査を行いますが、出店によって長期的な経済的責任を負うのは加盟店側です。セブン‐イレブンも、土地形状や市場規模などを調査して出店を判断すると説明しています。セブン‐イレブン「物件募集・土地活用」
最終的総合
コンビニに適した立地を、弁証法的にまとめると次のようになります。
正
人口や交通量が多く、土地建物を自前で用意できれば、売上と費用の両面で有利になる。
反
しかし、良い場所ほど競合が多く、土地にも機会費用がある。売上が高くても、人件費、廃棄、ロイヤルティ、設備更新によって利益が残らないことがある。
合
したがって、優良立地とは「人が最も多い場所」ではなく、
未充足の需要が複数の時間帯に存在し、その需要を自然な生活動線上で捕捉でき、競合店が増えても、人手と利益を確保し続けられる場所
であると結論づけられます。
コンビニ経営の難しさは、良い立地が消滅したことではありません。誰の目にも明らかな良い立地が既に埋まり、現在は、住宅開発、物流、交通、人材、競争の変化の中から「まだ顕在化していない良い立地」を発見しなければならなくなったことにあります。土地建物の自己所有は、この発見に成功した場合の利益を大きくする条件ではありますが、立地そのものの弱さを救う条件ではありません。
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